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長租公寓:市場規模大 盈利模式仍在尋找階段
發布時間:2018-07-31 17:31:30

  今年7月,融創和新城控股相繼宣布進入長租公寓領域,至此,國內房企的TOP50中,已有20家開展長租公寓業務。除開發商之外,還有來自創業公司、中介、酒店行業等資金涌入該行業。

  貝殼研究院發布的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示,我國擁有13.7億人口,住房租賃人口約為1.68億,根據人口規模測算,目前租金GMV約為1.2萬億元。房東東公寓學院創始人全靂指出,中國將真正進入一個租賃的機構化時代,至2020年,品牌公寓管理房源將達到1000萬套/間規模。

  雖然行業前景可期,但市場參與者依然未能找到好的盈利模式。在自我造血功能不足的情況下,長租公寓正能靠外部輸血不斷融資。據統計,集中式和分散式長租公寓各自的TOP10品牌公寓目前融資總額已近150億元。

  消費升級在房地產租賃領域的體現,是長租公寓的出現。

  2010年左右,國內最早一批長租公寓誕生,但直到2014年YOU+獲得雷軍旗下的順為資本的A輪融資,長租公寓才逐漸受到資本市場的關注。數年過去,長租公寓市場風景已輪轉一番。

  2017年年中,一系列支持住房租賃的政策的出臺,鼓勵更多社會資本進入長租公寓行業。當前,按照公寓運營商企業背景劃分,除了最早的創業系外,還包括房企系、中介系、酒店系以及國企系等參與者。

  貝殼研究院的數據顯示,目前我國租金GMV約為1.2萬億元。其中,全國四個一線城市中,上海的總租金規模達1355.1億元,北京的租金規模達1376.3億元,深圳的租金規模達683億元,廣州的租金規模達627.9億元。

  貝殼研究院租賃行業首席分析師黃卉指出,未來7年,租賃業是我國房產市場中增長空間最大的市場,我國租賃市場將會實現3萬億規模的發展。

  隨著房價上漲,二手房買賣交易呈波動下降趨勢,租賃交易呈波動上漲的趨勢,但個人租賃房源的供給比例持續下降,未來更多的租賃需求將只能通過機構化的租賃房源滿足。

  目前,國內排名Top100的房地產開發商中,已有超過30家涉足長租公寓領域,進軍長租公寓已成為房企拓展新的業務的一大趨勢。

  但即使在房地產開發領域摸爬滾打多年的房企,面對長租公寓的盈利問題,目前為止尚無企業給出清晰的盈利模式。

  新城控股高級副總裁歐陽捷對此毫不諱言:“從目前來看,租賃住房看不到盈利模式。”

  全靂稱:“如何真正突破盈利的瓶頸,是目前所有長租公寓都要面臨的最大難題。”在自我造血功能不足的情況下,長租公寓的存活依賴外部的不斷輸血——融資,尤其是在急于擴張規模的起步和發展階段。

  這也反映出一個現狀,“目前長租公寓領域還未出現壟斷性龍頭企業,所有市場參與者都在擴大管理規模、搶占市場份額的競速賽跑階段。”蜂鳥屋創始合伙人段純海說。

  蜂鳥屋統計數據顯示,截至5月31日,分散式品牌公寓TOP10(自如、優客逸家、蛋殼公寓、青客公寓、愛上租、魔飛公寓等),總融資金融約為75.792億元;而集中式品牌公寓TOP10(魔方公寓、V領地、安歆公寓、灣流國際等)融資總額約為71.15億元。

  一旦融資不暢,后果便是資金鏈斷裂,公司股權被收購。段純海說,參與者們急需解決因初期投資大、金融工具落后造成的資金端瓶頸。

  目前長租公寓有保險資金、股權融資、資產證券化、私募基金、銀行融資、保理等數種融資方式,但不管何種融資方式,對公寓運營方本身的規模、租金現金流等方式均有不同要求。

  深圳本土的長租公寓品牌商微家公寓創始人李樹德接受第一財經采訪時表示:“社會資本的進入,抬高了長租公寓的拿房成本。微家是沒有任何背景的民營企業,很難跟大資本爭。”

  李樹德的觀點是,很多人把階段性融資成功當做目標,融資只是事業放大器,但不會改變盈利或虧損狀態。但他也認為,在政策支持下,長租公寓融資會更容易,成本也會更低,這是中小型公寓企業的機會。

  在多方資本的進入下,本土長租公寓正處于一個較艱難的擴張期。本地的組織也試圖搭建資源平臺,打通政企的溝通渠道,在公寓運營的各個環節提供幫助。在深圳,有超過50家長租公寓企業聯合發起成立深圳公寓租賃行業協會。

  盡管短期盈利困難,仍有不少探索者總結盈利模式。段純海表示,“租金差價+金融杠桿+持有物業溢價”會是盈利方向。當市場參與者也清楚,知易行難。

 

  來源 :第一財經

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